경매 매수인이 떠안는 권리와 사라지는 권리, 소제주의·인수주의의 기준

경매에서 매수인이 권리를 인수할지 부담이 소멸할지는 소제주의와 인수주의가 권리별로 적용되는 방식에 따라 달라집니다.

저당권은 순위와 관계없이 매각으로 소멸하지만, 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 앞선 저당권이나 압류·가압류 등에 대항할 수 있는지에 따라 결과가 달라집니다. 따라서 등기 순서만으로 모든 권리의 결론을 단정할 수는 없습니다.

두 원칙이 가르는 것

소제주의는 경매 매각으로 부동산에 설정된 부담을 없애고 매수인에게 부담이 정리된 소유권을 주는 원칙입니다.

인수주의에서는 부담이 사라지지 않고 매수인에게 승계됩니다.

민사집행법은 한 원칙을 일괄 적용하지 않고 권리의 종류와 순위에 따라 소멸과 인수를 나눕니다.

저당권은 매각으로 모두 소멸합니다.

반면 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 선순위 저당권·압류·가압류 등에 대항할 수 있는지가 기준이 됩니다. 대항할 수 없다면 매각으로 소멸하고, 대항할 수 있다면 인수될 수 있습니다.

다만 선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다는 예외가 있습니다.

말소기준권리는 출발점입니다

실무에서 말소기준권리라고 부르는 것은 소멸과 인수를 가늠할 때 삼는 기준입니다.

통상 등기부에서 가장 먼저 등기된 저당권·근저당권·압류·가압류 등이 해당할 수 있습니다.

그러나 기준권리보다 앞선 권리가 모두 인수되거나 뒤에 있는 권리가 모두 소멸한다고 기계적으로 판단해서는 안 됩니다.

저당권은 선순위여도 소멸하고, 권리마다 별도의 적용 조건이 있기 때문입니다.

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매각 뒤 등기와 확인 자료

매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매수인 앞으로 소유권이전등기를 촉탁하고, 매수인이 인수하지 않는 부담의 말소등기도 촉탁합니다. 즉 소멸하는 부담은 매각 뒤 등기부에서도 정리되는 절차가 뒤따릅니다.

권리를 확인할 때는 등기부의 순위만 보지 말고 매각물건명세서도 살펴야 합니다.

원문은 명세서에 점유관계와 매각으로 효력을 잃지 않는 등기된 권리·가처분 등의 개요가 기재된다고 설명합니다. 전세권의 배당요구 여부 역시 결과를 가르는 요소입니다.

개별 권리의 결론은 권리 종류와 조건에 따라 다르므로, 기준선 하나만으로 모든 부담을 판정하지 않는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

말소기준권리보다 뒤에 등기된 권리는 모두 없어지나요?

그렇게 일괄 판단할 수 없습니다.

말소기준권리는 소멸과 인수를 검토할 때 쓰는 기준이지만, 저당권은 순위와 무관하게 소멸하는 등 권리별 규칙이 다릅니다.

권리의 종류와 적용 조건을 함께 살펴야 합니다.

매각 뒤 인수하지 않는 권리는 등기부에서도 정리되나요?

매각대금 지급 뒤 법원사무관등이 매수인 앞으로 소유권이전등기를 촉탁하면서, 매수인이 인수하지 않는 부담의 말소등기도 촉탁합니다. 어떤 부담이 인수되지 않는지는 권리별 조건에 따라 확인해야 합니다.